Wie du deine Wohnung erfolgreich untervermietest, wenn du lange verreist

Wer plant, für längere Zeit ins Ausland zu gehen und seine Wohnung untervermieten möchte, muss einiges beachten. Eine Checkliste

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Die eigenen vier Wände sind uns heilig – daher sollte gut geplant werden, bevor fremde Menschen darin wohnen werden. Foto: Kinga Cichewicz / Unsplash

Wenn ihr für längere Zeit verreisen wollt, müsst ihr die Entscheidung treffen, was mit eurer Wohnung oder eurem WG-Zimmer in der Zeit eurer Abwesenheit geschehen soll. Im Grunde gibt es drei Möglichkeiten: weiterzahlen und leer stehen lassen, aufgeben oder untervermieten. Ich beleuchte letztere zwei Varianten und gebe Tipps, abschließend findet ihr noch eine Checkliste für die Untervermietung:

Variante 1: Wohnung aufgeben

Mit Sicherheit die entspannteste Variante während eurer Auszeit. Ihr kündigt eure Wohnung drei Monate vor Abreise, lagert eure Möbel ein oder stellt sie bei Freund*innen oder Verwandten unter und genießt es, völlig ungebunden und frei zu sein. Wenn ihr wirklich lange reisen oder nach eurer Rückkehr in eine andere Stadt ziehen wollt, nur zu.

Wenn ihr jedoch zurückkommen wollt, denkt noch mal darüber nach. Der Mietmarkt ist nicht gerade angenehm und ohne festes Einkommen werdet ihr nicht die erste Wahl eines*r Vermieter*in sein. Ebenso müsst ihr eine Lösung für eure Möbel und sonstigen Kram finden. Das heißt: alles verkaufen, entsorgen oder einlagern.

Wenn ihr nur eine Auszeit nehmen und zurückkehren wollt, kommt vielleicht eher Möglichkeit Nummer zwei infrage: untervermieten.

Variante 2: Wohnung untervermieten

Für diese Option haben mein Partner und ich uns entschieden und ja: Wir würden es wieder machen. Zugegeben, es war auch nicht mein erstes Mal, bereits während eines Auslandssemesters habe ich mein Zimmer in meiner WG untervermietet. Und da ich dabei gute Erfahrungen gemacht hatte und wir unsere langgesuchte Wohnung auf keinen Fall aufgeben wollten, haben wir uns wieder dafür entschieden.

Wenn wir das erzählen, ernten wir oft fragende oder staunende Blicke. Die einen, vor allem Bekannte mit Eigenheim, können sich nicht vorstellen, ihre Wohnung Fremden zu überlassen, die anderen denken, so eine Untervermietung sei superkompliziert. Aber das Urlaubsmodell Haustausch boomt und Airbnb ist längst nicht mehr wegzudenken.

Der Einwand, jemand Fremdes würde ja dann im eigenen Bett schlafen, kommt recht häufig. Um diese vermeintlich wichtigste Frage kurz zu beantworten: Wir haben im Keller eine Gästematratze und Gästebettzeug – und zack, hat man sein eigenes Bett nie untervermietet. Andernfalls kann man auch einfach einen Überzug auf die Matratze legen, diese danach reinigen lassen und den Untermieter bitten, seine eigene Bettdecke mitzubringen. So viel aber nur zur meistgefragtesten und wohl intimsten Zone einer Wohnung. Wenn ihr eure Wohnung nämlich untervermieten wollt, gibt es ein paar ganz allgemeine Dinge zu beachten:

Der*die Eigentümer*in muss mitspielen

Wenn ihr zur Miete wohnt, braucht ihr für eine Untervermietung das Einverständnis des*r Vermieter*in oder der Hausverwaltung. Sind die nicht einverstanden, solltet ihr euch für eine andere Möglichkeiten entscheiden, zum Beispiel die Wohnung aufgeben. Denn wenn ihr ohne das Wissen der Eigentümer*innen untervermietet, ist das ein Kündigungsgrund. Spätestens wenn in der Wohnung etwas kaputt geht und jemand vorbei geschickt werden soll, wird die Hausverwaltung merken, dass ihr nicht da seid.

Lasst euch die Zustimmung am besten per Mail bestätigen; bei uns war das zum Glück kein Problem. Wir haben mit unserem Untermieter einen Zwischenmietvertrag abgeschlossen und sämtliche wichtige Dinge darin festgehalten.

Wie finde ich den perfekten Untermieter?

Im Idealfall hört ihr euch erst mal in eurem Freund*innenkreis um oder postet ein Gesuch auf Facebook. Achtung: Zumindest euer Arbeitgeber und eure Familie sollten schon von eurem Vorhaben wissen. Wir haben außerdem eine Anzeige auf den Mietwohnportalen im Internet aufgegeben und die am sympathisch klingendsten Mail-Anfragen zu einer Wohnungsbesichtigung inklusive Kennenlernen eingeladen.

Was euch bei eurem*r Untermieter*in wichtig ist, könnt nur ihr selbst entscheiden. Wollt ihr eine*n Nichtraucher*in, jemanden mit oder ohne Haustiere, einen Single, eine Familie mit Kind? Wir haben uns mit den Bewerber*innen getroffen, geschaut ob sie uns sympathisch sind und vor allem die Miete zahlen können. Da ihr die Miete pünktlich an eure*n Vermieter*in überweisen müsst, darf man das auch ganz direkt fragen.

Wir haben uns vorab zweimal mit unserem künftigen Untermieter getroffen, ein wenig geplaudert und versucht ihn zumindest ein klein wenig kennenzulernen. Was er von seinem bisherigen Leben und seinem Job erzählte, klang sympathisch für uns. Außerdem hatte er schon häufiger zur Untermiete gewohnt. Natürlich dürft ihr die potenziellen Untermieter*innen auch ein wenig ausquetschen. Dem Kandidaten aus Übersee, der uns erzählte, dass man in Berlin die besten Partys feiern kann und er sich noch nicht ganz sicher ist, wie lang er überhaupt bleiben will, haben wir freundlich abgesagt. Es ist eure Wohnung, also dürft ihr auch die Person nehmen, die euch am sympathischsten ist.

Was muss ich unbedingt klären?

Wichtigster Punkt, wenn ihr die Zustimmung des*r Eigentümer*in und eine*n potenziellen Untermieter*in habt: einen Untermietvertrag abschließen. Musterverträge findet ihr problemlos zum Download im Internet, beispielsweise auf Wohnungsmarkt-Portalen oder beim Mieterbund. Den Vertrag passt ihr an und druckt ihn zweimal aus – einmal für euch, einmal für den*die Untermieter*in.

Ganz wichtig: Ihr müsst im Untermietvertrag den genauen Zeitraum angeben, für den ihr untervermietet. Habt ihr das nicht reingeschrieben, besteht die Gefahr, dass ihr später selbst nicht mehr in eure eigene Wohnung könnt. Solltet ihr unterwegs beschließen länger zu reisen – verlängern könnt ihr die Mietdauer auch von unterwegs mit einem Zusatzvertrag.

Was mache ich mit meinen Verträgen?

Ihr solltet klären, was mit den laufenden Verträgen, wie beispielsweise dem Strom-, Gas und Internetvertrag, geschehen soll. Einfach weiterlaufen lassen und die Kosten von dem*r Zwischenmieter*in zahlen lassen? Oder man macht sich die Mühe, alle Verträge zu kündigen und den*die Untermieter*in alles neu abschließen zu lassen.

Beides hat sein Für und Wider. Wenn man seine Verträge einfach behält, dann hat man zumindest im ersten Schritt natürlich weniger Arbeit. Bei Variante zwei wird es etwas komplizierter. Denn zunächst einmal müsst ihr herausfinden, ob ihr überhaupt ohne weiteres aus den Verträgen herauskommt oder zumindest die Kündigungsfristen beachten. Wir wären aus einigen Verträgen nicht rechtzeitig rausgekommen und haben uns daher entschieden alle Verträge weiter laufen zu lassen und die Kosten auf den Untermieter umzulegen, und zwar eins zu eins. Für unseren Untermieter war das auch die einfachste Variante.

Sprecht einfach darüber und haltet es im Untermietvertrag fest – vor allem, wie ihr es handhaben wollt. Wollt ihr die Kosten für Strom- und Gas pauschal oder eins zu eins verrechnen? Verrechnet ihr die Kosten pauschal und der*die Untermieter*in verbraucht wesentlich mehr Strom und Gas als ihr, bleibt ihr auf der Nachzahlung sitzen und müsst sie aus eigener Tasche zahlen. Verbraucht der*die Zwischenmieter*in weniger, macht ihr Plus. Rechnet ihr eins zu eins ab, dann listet im Mietvertag klar auf, um welche Verträge es sich handelt und wie viel Geld das im Mietpreis ausmacht. Das schafft Transparenz. In diesem Fall bekommt der*die Untermieter*in zu viel gezahlte Beträge zurück; hat er*sie mehr verbraucht, bleibt ihr aber nicht auf den Kosten sitzen.

Und damit sind wir schon beim nächsten Punkt: der Kaution.

Sollte ich eine Kaution verlangen?

Wenn nicht gerade eure Geschwister einziehen, solltet ihr eine Kaution von dem*r Untermieter*in verlangen – und natürlich auch im Untermietvertrag festhalten. Und somit kommen wir zur zweithäufigsten gestellten Frage zum Thema Untervermietung: „Habt ihr nicht Angst, dass eure Wohnung am Ende verwüstet ist?“ Klar denkt man da mal drüber nach, aber spätestens wenn ihr unterwegs seid, ist das vergessen. Und ich kenne tatsächlich nur eine Bekannte, die ihre Wohnung ziemlich dreckig zurückbekommen hat. Gefehlt hat nichts, sie hat nur recht lange geputzt. Wenn ich es auf meinen Bekanntenkreis herunterbreche, würde wohl eine von 20 Personen ihre Wohnung nicht mehr erneut untervermieten. Alle anderen hatten nie ein ernsthaftes Problem. Geschichten von völlig verwüsteten Wohnungen sind selten und wenn es sie gibt, dann machen sie umso mehr die Runde oder sind gar einen Artikel wert.

Und dennoch: Sicher ist sicher, manchmal passiert einfach etwas und daher solltet ihr eine Kaution verlangen, vor allem, wenn ihr bei eurem*r Vermieter*in auch eine Kaution hinterlegt habt. Wir haben diesen Betrag, also drei Monatskaltmieten, auch vom Untermieter genommen. Wenn ihr teure Möbel habt, könnt ihr natürlich auch über eine extra Kaution für das Inventar nachdenken. Haltet im Untermietvertrag die Höhe der Kaution fest. Ebenso kann es sinnvoll sein, hinzuzufügen, dass der*die Untermieter*in für verschuldete Schäden aufkommen muss.

Wenn möglich, lasst euch die Kaution auf ein spezielles Mietkautionskonto überweisen. So gibt es am Ende keinen Ärger über den Betrag und mögliche Zinsrückzahlung. Bei den meisten Banken kann man das als Kund*in sehr easy und kostenlos anlegen. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, der*die sollte von dem*r Untermieter*in zusätzlich eine Haftpflichtversicherung fordern.

Auch eine Hausratversicherung kann – je nach Wert des Inventars – sinnvoll sein. Für ein normales WG-Zimmer wäre das vielleicht ein wenig übertrieben, habt ihr ausschließlich Designermöbel, ist es sinnvoll. Manche Versicherungen akzeptieren auch eine*n Untermieter*in, so muss diese*r nicht eine eigene abschließen. Einfach bei der Versicherung nachfragen. 

Was mache ich mit meinen Sachen?

Wir haben unsere Wohnung komplett möbliert vermietet. Klar, da muss man eine ganze Menge Vertrauen aufbringen, aber man kann auch ein paar Vorkehrungen treffen: nämlich die wichtigsten Dinge wegpacken. Und genau das haben wir gemacht. 

Ohnehin solltet ihr dem*r Untermieter*in genügend Platz schaffen – den Kleiderschrank freiräumen, Regale und Schränke ausmisten, persönliche Dinge wegräumen. Niemand möchte sich monatelang das knutschende Pärchenfoto oder das Porträt der Katze aus Kindertagen an der Wand anschauen. Überlegt einfach, wie ihr euch in einer fremden Wohnung wohlfühlen würdet.

Alltägliche Dinge wie unsere Klamotten haben wir in Umzugskisten verpackt und in unserer Abstellkammer verstaut. Ebenso das Bettzeug, Bettbezüge, die Handtücher und das ganze Schminkzeug im Bad. Dinge, die man eben sehr intim nutzt.

Auch Dinge, die für uns einen ideellen Wert haben, mit denen wir eine bestimmte Erinnerung verbinden oder die einfach sehr privat sind, haben wir verpackt und weggeräumt – von Reisemitbringseln über Lieblingstassen, die Sofa-Kuscheldecke bis hin zu Büchern. Klar, die Wohnung sollte noch immer gemütlich wirken, aber man muss auch nicht alles zur Verfügung stellen. Im Nachhinein würde ich noch viel mehr wegpacken. Denn alles was ihr vorher wegräumt, braucht ihr bei eurer Rückkehr nicht waschen, spülen oder putzen. Das hat uns nach unserer Rückkehr tatsächlich ein paar Tage gekostet.

Alle wirklich privaten und wertvollen Dinge – Unterlagen, Verträge, Wertsachen, Technik – haben wir zu unseren Familien gebracht und dort untergestellt. Vor allem ist das auch hilfreich, wenn ihr unterwegs plötzlich doch mal irgendwelche wichtigen Unterlagen braucht.

Inventarliste

Ich würde euch auch empfehlen dem Untermietvertrag eine Inventarliste anzuhängen. Dort listet ihr alle Dinge auf, die sich in der Wohnung befinden. Wir haben natürlich nicht jedes Messer und jedes Glas katalogisiert, sondern lediglich Schränke, Regale und Bilder. Sollte der*die Untervermieter*in heimlich eure teuren Wandgemälde verkaufen, könnt ihr später nachweisen, dass sie zum Übergabezeitpunkt eure Wände geschmückt haben. Da wir keine teuren Wandgemälde haben, haben wir die Einbauküche unseres Vermieters aufgelistet. Geht die Inventarliste bei der Wohnungsübergabe einmal mit dem*r Zwischenmieter*in durch und anschließend unterschreiben beide Parteien das Dokument.

(Notfall-)Kontakte in der Umgebung

Zum Schluss noch ein kleiner Tipp, der euch unterwegs ganz schön viel Stress ersparen kann. Hinterlasst euren Untermieter*innen in der Wohnung einen Zettel mit allen wichtigen Kontakten: Hausverwaltung, Vermieter*in, Hausmeister*in. Wenn nämlich mal was in der Wohnung sein sollte – sei es, dass das Fenster klemmt oder sogar ein Wasserschaden –, dann ist fast garantiert, dass ihr in einer komplett anderen Zeitzone oder auf einer Insel ohne Handyempfang der *die denkbar schlechteste Ansprechpartner*in seid. Wir haben für solche Notfälle außerdem eine gute Freundin in der Nachbarschaft als Kontakt zur Verfügung gestellt. Auch sie hatte sämtliche Kontakte zur Hausverwaltung und einen Ersatzschlüssel. Wenn ihr jemanden habt, der*die im Notfall einfach mal in eurer Wohnung vorbei schauen kann, ist das ein großer Vorteil.

Würden wir es wieder machen?

Klar, die eigene Wohnung unterzuvermieten fällt nicht allen leicht. Ich hätte sie auch nicht jedem*r überlassen wollen. Ich hatte bei unserem Untermieter ein gutes und vertrauensvolles Gefühl, trotzdem ist es mir ein bisschen schwer gefallen, ihm die Schlüssel zu überlassen und die Wohnungstür von außen zuzuziehen. Kaum waren wir unterwegs, habe ich ehrlich gesagt nur an die Wohnung gedacht, wenn ich ein gemütliches Kopfkissen vermisst habe.

Wir haben unsere Wohnung 15 Monate und zwei Untermieter später wieder recht anständig zurück bekommen. Die Kaffeemaschine hat es leider nicht überlebt, aber das war für uns verkraftbar. Es gab ein paar Pflanzen weniger und ein paar leere Töpfe mehr. Und seit wir zurück sind, trinken wir unseren Weißwein aus den Rotweingläsern, die haben es im Gegensatz zu ersteren nämlich unbeschadet überstanden. Wie schon erwähnt, wir haben erst mal ein paar Tage ordentlich geputzt. Und ein paar weitere geräumt, Umzugskisten ausgepackt und gleichzeitig ganz viel aussortiert. Wie viele Sachen man wirklich besitzt, wird einem erst nach einer so langen Reise bewusst.

Am Ende würden wir es genauso wieder machen. 15 Monate Freiheit sind mit keiner Kaffeemaschine der Welt aufzuwiegen.

Abschließend noch einmal eine Checkliste für die Untermiete während eurer Reise:

  1. Einverständnis von Vermieter*in oder Hausverwaltung einholen
  2. Zwischenmietvertrag aufsetzen
  3. Laufende Verträge prüfen; wer übernimmt diese? Ansonsten frühzeitig kündigen
  4. Haben die Untermieter*innen eine Haftpflichtversicherung? Ist eine Hausratversicherung sinnvoll?
  5. Kautionskonto eröffnen und den Untermieter*innen die Daten zukommen lassen
  6. Inventarliste erstellen und bei Wohnungsübergabe unterschreiben lassen
  7. Notfallkontakt, Freund*innen oder Familie, bestimmen